Documents manquants : quand le délai de rétractation ne démarre pas

C'est le point que les vendeurs découvrent souvent trop tard : ce n'est pas la signature du compromis qui déclenche à elle seule le délai de rétractation de l'acquéreur, mais la remise effective des informations et documents obligatoires relatifs à la copropriété.

Le principe

Le vendeur doit remettre à l'acquéreur, au plus tard lors de la signature de la promesse ou du compromis, plusieurs documents de copropriété et un ensemble d'informations financières. Lorsque cette remise n'a pas lieu à temps, le délai légal de rétractation ne commence à courir qu'à compter du lendemain de la communication de ces éléments.

Références : articles L. 721-2 et L. 721-3 du Code de la construction et de l'habitation ; article L. 271-1 du même code pour le délai de rétractation de dix jours.

Les conséquences pratiques

• Le calendrier de la vente devient flottant : le notaire ne peut pas sécuriser une date d'acte authentique tant que le point de départ du délai n'est pas certain.
• L'acquéreur conserve plus longtemps la faculté de se rétracter, y compris après avoir obtenu son financement.
• Les échanges se multiplient entre vendeur, agence, syndic et notaire pour reconstituer les pièces manquantes.

Les informations financières attendues

Au-delà des documents (règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, fiche synthétique, carnet d'entretien, diagnostics des parties communes…), l'acquéreur doit connaître la situation financière attachée au bien et à la copropriété :

• le montant des charges courantes du budget prévisionnel payées par le vendeur pour les lots vendus,
• le montant des charges hors budget prévisionnel payées sur les deux derniers exercices,
• les éventuelles sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acquéreur,
• l'état global des impayés de charges dans la copropriété et de la dette envers les fournisseurs,
• l'existence d'un fonds de travaux et le montant de la part rattachée aux lots vendus.

Regrouper ces éléments dans un document unique, clair et daté, est exactement l'objet du pré-état daté. Une fois transmis avec les autres pièces, il permet au professionnel chargé de la vente de faire courir le délai sans ambiguïté.